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FTK 小規模不動産特定共同事業

国土交通省の不動産証券化手法を活用したモデル事業で、小規模不動産特定共同事業により組成されたSPCに対してノンリコースローンによる資金調達を実現。

小規模不動産特定共同事業者である株式会社Brain Trust from The Sunはノンリコースローンと特例投資家からの資金調達で、杉並区和泉で老朽アパートの建替えを小規模特例事業で行う。

国土交通省による不動産証券化手法を活用したモデル事業形成に向けた支援事業に選定された株式会社Brain Trust from The Sun(以下、BTS)は、同事業の受託先である株式会社価値総合研究所から長島・大野・常松法律事務所の井上博登弁護士・遠藤泰祐弁護士の専門家派遣を受け小規模特例事業を実行。BTSが組成したSPC(Lucifer合同会社)は公益財団法人不動産流通推進センターによる債務保証制度(協業化事業円滑化資金)を利用し、某銀行のノンリコースローンによる資金調達を実現。同時に特例投資家からの出資による資金調達を行い、杉並区和泉で老朽アパートの建替えを小規模特例事業として実行する。

平成29年創設 小規模不動産特定共同事業により小口の投資金を活用して地域の不動産業者などが古民家・空き家などの様々な不動産活用に取り組むことが可能になりました。資金を集める活動は、消費者・投資家保護の観点から規制が不可欠と考えられてきました。一方で厳格な規制は活動自体を委縮させてしまいます。このため、バランスを考慮し、小規模な不動産特定共同事業については簡易な手続きで参入できるように創設されたのが小規模不動産特定共同事業です。
空き家、空き店舗、古民家など現状利活用されていない不動産は資産価値を高く評価することができないため、銀行融資を利用することが困難です。小規模不動産特定共同事業を用いて投資家から資金を集め利活用を進めていくことが可能になりました。

今回、BTSが利用したのは不動産証券化に際して倒産隔離の仕組みをとる小規模特例事業。
国土交通省による不動産証券化手法を活用したモデル事業形成に向けた支援事業により事業化まで辿り着いたことにより、今後この仕組みが広く利用されることを関係者全員が期待しています。しかし、普及のために見えてきた課題もまた多いと認識しています。

関係者のコメント
長島・大野・常松法律事務所|井上博登弁護士
国土交通省による専門家派遣等の支援の一環として、本件の法務面をサポートさせていただきました。不動産特定共同事業法は、不動産に対する投資を行う投資家を適切に保護するための法的枠組であり、事業者としてはこれを理解して遵守していく必要がありますが、約款・契約のひな型も用意されており、また、参考にできる実例も増えてきており、取り組みやすくなってきています。本件のような小規模不動産特定共同事業を行うSPCに対する金融機関による融資が広がることにより、小規模不動産特定共同事業の利用がさらに広がることを期待しています。

価値総合研究所|室剛朗様
2017年の9月頃、大川社長から小規模不動産特定共同事業についてご質問をいただいたのがBTS様とのお付き合いの始まりだったと記憶しています。当時、小規模不動産特定共同事業の認知度は現在と比べて低く、まだ実務手引書も世に出ておらず、先行事例もなかったことから、文字通り0からのスタートということで、非常に関心高く様々なご質問を受けたのを覚えています。今回の事例は小規模不動産特定共同事業初の特例事業であることや、ノンリコースローンを活用した点、公益社団法人不動産流通推進センターによる債務保証制度を利用した点等、新しいこと尽くめということで、非常に苦労されたことと感じております。サポートをする中で、新しいスキームに可能性を感じ、自ら勉強し、実践していく姿勢が重要であると強く感じました。徐々に浸透しつつある小規模不動産特定共同事業ではありますが、古い物件の再生案件のみならず、本件のような建て替え案件にも活用できる可能性が開けたことは素直にうれしいことと思っております。多くの事業者にとって0からのスタートになると思いますが、このような取り組みが続くことを期待しています。

もう一つの不動産証券化手法を活用したモデル事業
BTSでは神奈川県鎌倉市において、小規模不動産特定共同事業としてクラウドファンディングで調達した資金を活用し、所有する古民家再生宿を流動化し、事業者関連会社へ賃貸の上、BTSが当該宿泊施設の運営を行う小規模1号事業も年度内に事業化を予定しています。

BTSでは鎌倉にて 5 件の空き家を再生した実績があり、全国から空き家再生案件の相談があることから、今回の事業支援を経て、不動産特定共同事業を用いた空き家再生事業を全国に広げて行く予定です。BTSが中核法人を務める鎌倉農泊協議会は令和元年度農山漁村振興交付金(農泊推進対策(農泊推進事業、人材活用事業))の採択事業になっており、鎌倉の人たちと宿泊事業を通じて空き家対策に取り組んでいます。

 

BTSが運営する古民家や長期空室物件を再生した宿泊施設では、2020年東京オリンピックの影響もあり、年間 1000 名以上観光客を受け入れています。宿泊施設周辺の農水産業者や飲食店経営者と連携を図ることで、地域に貢献したいと考えています。国内外の宿泊客の対応をしている施設の支配人は、レストランや観光地のアテンドなどを求められることが多く、地域との連携を強化したいと考えています。現在開発中の鎌倉農泊協議会の情報発信ツール(ホームページやSNS)で効果的な宣伝広告を行い、 マリンスポーツ・農業・漁業の体験コンテンツの充実も目指します。これらの観光や体験を通して、2020年以後もリピートしてもらうための活動を鎌倉農泊協議会で行います。

江の島と富士

人力車体験

BTS代表大川による動画で学ぶ小規模不動産特定共同事業

先日、不動産特定共同事業に関する取材を受けて回答をした記事の内容は下記になります。

国交省モデル事業で不動産のファンド化に成功~(株)Brain Trust from The Sun 代表取締役 大川桂一氏インタビュー