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国土交通省 不動産証券化手法活用したモデル事業形成に向けた支援事業 小規模不動産特定共同事業

平成29年創設 小規模不動産特定共同事業により小口の投資金を活用して地域の不動産業者などが古民家・空き家などの様々な不動産活用に取り組むことが可能になりました。資金を集める活動は、消費者・投資家保護の観点から規制が不可欠と考えられてきました。一方で厳格な規制は活動自体を委縮させてしまいます。このため、バランスを考慮し、小規模な不動産特定共同事業については簡易な手続きで参入できるように創設されたのが小規模不動産特定共同事業です。  空き家、空き店舗、古民家など現状利活用されていない不動産は資産価値を高く評価することができないため、銀行融資を利用することが困難です。小規模不動産特定共同事業を用いて投資家から資金を集め利活用を進めていくことが可能になりました。  国土交通省による不動産証券化手法を活用したモデル事業形成に向けた支援事業に選定された株式会社Brain Trust from The Sun(以下、BTS)は、同事業の受託先である株式会社価値総合研究所から長島・大野・常松法律事務所の井上博登弁護士・遠藤泰祐弁護士の専門家派遣を受け小規模特例事業を実行。BTSが組成したSPC(Lucifer合同会社)は公益財団法人不動産流通推進センターによる債務保証制度(協業化事業円滑化資金)を利用し、某銀行のノンリコースローンによる資金調達を実現。同時に特例投資家からの出資による資金調達を行い、杉並区和泉で老朽アパートの建替えを小規模特例事業として実行する。

今回、BTSが利用したのは不動産証券化に際して倒産隔離の仕組みをとる小規模特例事業。 国土交通省による不動産証券化手法を活用したモデル事業形成に向けた支援事業により事業化まで辿り着いたことにより、今後この仕組みが広く利用されることを関係者全員が期待しています。しかし、普及のために見えてきた課題もまた多いと認識しています。 関係者のコメント 長島・大野・常松法律事務所|井上博登弁護士  国土交通省による専門家派遣等の支援の一環として、本件の法務面をサポートさせていただきました。不動産特定共同事業法は、不動産に対する投資を行う投資家を適切に保護するための法的枠組であり、事業者としてはこれを理解して遵守していく必要がありますが、約款・契約のひな型も用意されており、また、参考にできる実例も増えてきており、取り組みやすくなってきています。本件のような小規模不動産特定共同事業を行うSPCに対する金融機関による融資が広がることにより、小規模不動産特定共同事業の利用がさらに広がることを期待しています。 価値総合研究所|室剛朗様  2017年の9月頃、大川社長から小規模不動産特定共同事業についてご質問をいただいたのがBTS様とのお付き合いの始まりだったと記憶しています。当時、小規模不動産特定共同事業の認知度は現在と比べて低く、まだ実務手引書も世に出ておらず、先行事例もなかったことから、文字通り0からのスタートということで、非常に関心高く様々なご質問を受けたのを覚えています。今回の事例は小規模不動産特定共同事業初の特例事業であることや、ノンリコースローンを活用した点、公益社団法人不動産流通推進センターによる債務保証制度を利用した点等、新しいこと尽くめということで、非常に苦労されたことと感じております。サポートをする中で、新しいスキームに可能性を感じ、自ら勉強し、実践していく姿勢が重要であると強く感じました。徐々に浸透しつつある小規模不動産特定共同事業ではありますが、古い物件の再生案件のみならず、本件のような建て替え案件にも活用できる可能性が開けたことは素直にうれしいことと思っております。多くの事業者にとって0からのスタートになると思いますが、このような取り組みが続くことを期待しています。